அடுக்குமாடி குடியிருப்பு

அடுக்குமாடி குடியிருப்பு தனியாக ஒரு நிலம் அல்லது வீடு வாங்குவதற்க்கும், அடுக்குமாடி கட்டிடத்தில் ஒருகுடியிருப்பை(Flat)வாங்குவதற்கும் சில அடிப்படை வேறுபாடுகள் உண்டு. அடுக்கத்தில் ஒரு குடியிருப்பு கட்டுவது அல்லது வாங்குவது என்பதன் சூழ்நிலை வேறு. இந்தக் கட்டடங்களில் குறிப்பிட்ட அளவுள்ள ஒரு நிலத்தில் சில அடுக்குகளாகக் குடியிருப்புகள் கட்டப்படும். ஒரு மனையில் அடுக்ககம் கட்டப்படுகிறபோது அதில் பல குடியிருப்புக்கள் இருக்கும். குறிப்பிட்ட அளவுள்ள நிலத்தில் பத்து நபர்களுக்குக் குடியிருப்புகள் கட்டப்படுகின்றன என்று வைத்துக்கொள்வோம். அவர்கள் பத்து பேருக்குமே அந்த நிலத்தில் பங்கு உண்டு. ஆனால் பத்து பகுதிகளாக நிலம் பிரிக்கப்படுவதில்லை. பத்து பேருக்கும் நிலம் சொந்தம் என்று பிரிக்க முடியாத சூழ்நிலையில் பத்து பேருக்கும் நிலத்தில் பிரிபடாத பங்கு (Undivided Share of Land )உள்ளது என்று கொள்ளப்படும். அடுக்குமாடிக் கட்டடத்தில் உள்ள எந்தக் குடியிருப்பு உரிமைதாரருக்கும் நிலத்தின் உரிமை எல்லைகளுடன் வரையறுத்துத் தரப்படமாட்டாது. ஒரே அளவுள்ள குடியிருப்புகள் பத்து கட்டப்பட்டால் நிலத்தில் அந்தப் பத்துபேருக்கும் பத்தில் ஒன்று (1/10)பிரிபடாத பங்கு இருப்பதாக கருதப்படும். உதாரணத்துக்கு 4800 சதுரடி உள்ள மனையில் சம பரப்பளவு கொண்ட பன்னிரெண்டு குடியிருப்புகள் கட்டப்படுகின்றன என்று வைத்துக்கொள்ளுங்கள். ஒவ்வொரு வருக்கும் 1/12அதாவது 400சதுரடி பிரிபடாத பாக உரிமை அந்த நிலத்தில் இருக்கும். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் உள்ளவர்களுக்குப் பிரிபடாத பாகமாக மட்டுமே நிலம் கிடைக்கும் என்கிற உண்மையை இப்படிப்பட்ட குடியிருப்புகளை வாங்குபவர்கள் முதலில் தெரிந்துகொள்ள வேண்டும். இதில் மற்றுமொரு செய்தியும் உண்டு. எல்லா அடுக்கங்களிலும் உள்ள குடியிருப்புகள் ஒரே பரப்பளவைக் கொண்டிருப்பதில்லை. அதாவது மேற்கூறியது போல பன்னிரண்டு குடியிருப்புகள் இருந்தால், பன்னிரண்டு குடியிருப்புகளும் ஒரே சதுரடி பரப்பளவைதான் கொண்டிருக்கும் என்று சொல்லமுடியாது. கட்டடம் கட்டுபவர்கள் மற்றும் பொறியாளர்கள் சேர்ந்து, நிலத்தின் மொத்த பரப்பளவையும் பிற சூழல்களையும் கணக்கில்கொண்டு வெவ்வேறு பரப்பளவுள்ள குடியிருப்புகளைக் கட்டுவதற்கான வாய்ப்பு அதிகம். அதாவது அடுக்ககத்திலேயே ஒருசில குடியிருப்புகள் 1000 சதுரடி இருக்கலாம். சில அதற்குக் குறைவாகவும் இருக்கலாம். ஒருசில அதற்கு அதிகமாகவும் இருக்கலாம். குடியிருப்பின் பரப்பளவு எவ்வளவு என்பதைப் பார்த்து, நிலத்திலுள்ள பிரிபடாத பாகத்தின் அளவும் கண்டிப்பாக மாறுபடும். 1200 சதுரடி பரப்பளவு கொண்ட குடியிருப்புக்காரக்கு அதிகமான பிரிபடாத பாக நிலமும், 1000 சதுரடி, 1000 சதுரடிக்கும் குறைவான பரப்பளவு கொண்ட குடியிருப்பபை வாங்குபருக்கு முறையே அதைவிடக் குறைவான பிரிபடாத பாக நிலமே கிடைக்கும். எனவே அடுக்ககங்களில் குடியிருப்பு வாங்குவோர் பிரிபடாத பாகமாக, குறிப்பிட்ட பரப்பளவு உள்ள நிலத்தையும், விகிதாச்சார முறையில் அதற்கு ஈடான பரப்பளவு கொண்ட கட்டடத்தையும் வாங்குகிறார்கள் என்பதே உண்மை. குடியிருப்பின் பரப்பளவு என்று உங்களிடம் கட்டடம் கட்டுபவர் (Builder) சொல்லக்கூடிய அதே அளவில் குடியிருப்பும் இருக்குமென்று நீங்கள் எதிர்பார்க்ககூடாது. அடுக்ககங்களில் பொது இடங்கள் (Common Area) இருக்கும் வண்டி நிறுத்தும் இடங்கள், நடைபாதைகள், மாடிப்படிகள், நீர் பிடித்துவைக்கும் இடங்கள் இப்படிபொதுவாக அனைவரும் பயன்படுத்தக்கூடிய இடங்கள் பொது இடங்கள் என்று குறிப்பிடப்படும். பொது இடம் என்று கனக்கிடப்படும் பரப்பளவு, அந்த அடுக்ககங்களில் குடியிருக்கும் எல்லாக் குடியிருப்புகளுக்கும் பகிர்ந்தளிக்கப்பட்டு, அவர்களின் பரப்பளவில் சேர்க்கப்படும். சுருங்கச் சொல்வதென்றால் 1000சதுரடி உள்ள குடியிருப்பு என்றால், உங்களுக்குக் கிடைக்கக்கூடிய வீட்டின் பரப்பளவு(Carpet Area) 850 சதுரடி முதல் 900 சதுரடி அளவில்தான் இருக்கும். மற்றவை பொது இடங்கள் என்ற பட்டியலில் சேர்க்கப்பட்டிருக்கும். ஆகவே நீங்கள் குடியிருப்பை வாங்குகிறபோதோ புதிதாகக் கட்டுவதற்கு ஒரு கட்டடக்காரரை அணுகும்போதோ, இத்தனை சதுரடி பரப்பளவு உள்ள குடியிருப்பு என்று உங்களிடம் சொன்னால் நீங்கள் கேட்கவேண்டிய முதல் கேள்வி, இதில் எங்கள் குடியிருப்பின் பரப்பளவு என்ன? பொது இடத்துக்கு ஒதுக்கப்படும் பரப்பளவு என்ன? என்பதுதான். பொது இட உரிமையும் சேர்த்து(Including Common Area) என்கிற சொல் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் மிகவும் புழக்கத்தில் உள்ள சொல்லாகும். அடுக்ககங்களில் குடியிருப்புகள் கட்டும்போதோ வாங்கும்போதோ இன்னும் சில தகவல்களையும் தெரிந்துகொள்ள வேண்டும். அவை என்ன தெரியுமா? அந்த அடுக்ககங்ளில் உள்ள சுவர்கள் நீங்கள் வசிக்கும் குடியிருப்பின் தரை, மேற்கூரை இவையனைத்துக்கும் உங்களுக்கு மட்டுமே உரியதல்ல. நான்கு புறமும் உள்ள கட்டடத்தின் சுவர் குடியிருப்போர் அனைவருக்கும் சொந்தமானது. உங்கள் வீட்டின் தரை உங்கள் கீழ்த்தளத்தில் உள்ளவர்களுக்கு மேற்கூரை.எனவே அதுவும் பொதுவானது. அதேபோல் உங்களின் மேற்கூரை, உங்கள் மேல் தளத்தில் உள்ளவர்களுக்கு தரை எனவே அதுவும் பொதுவானது. அதுமட்டுமல்ல உங்கள் குடியிருப்புக்குள் மாற்றம் ஏதும் செய்ய விரும்பினால், அது மொத்தக் கட்டடத்தையுமே பாதிக்குமா என்றும் பார்க்கவேண்டும். ஏனென்றால் மற்ற குடியிருப்பைச் சேர்ந்தவர்கள் அதை எதிர்ப்பதற்கு வாய்ப்புண்டு. அதேபோல குடிநீர், மின்சாரம் கழிவுநீர் அமைப்புக்கள் போன்ற அனைத்தும்கூட அந்த அடுக்ககத்தில் உள்ள அனைவருக்கும் பொதுவானது. எனவே அடுக்ககங்களில் குடியிருப்பவர்கள் பெரும்பாலும் சங்கம்(Association) அமைத்துக்கொள்வார்கள். அவர்களுக்குள் பொறுப்பாளர்களைத் தேர்ந்தெடுத்துக்கொள்வார்கள். அந்த அடுக்ககம் தொடர்பான அனைத்துப் பிரச்சனைகளையும் பேசி முடிவெடுப்பார்கள் . அடுக்ககங்களில் குடியிருப்புகளை வாங்கும்போது, எத்தனை சதுரடி பரப்பளவுள்ள குடியிருப்பு, படுக்கையறை எத்தனை சதுரடி, சமையலறை எத்தனை சதரடி என்று எப்படி கேட்டு தெரிந்து கொள்கிறீர்களோ, அதேபோல் உங்கள் மோட்டார் சைக்கிள், கார் வைத்திருந்தால் அவற்றை நிறுத்தக்கூடிய இடம் எது என்பதை உறுதிசெய்து அதையும் ஆவணத்தில் எழுதிக்கொள்வது மிகவும் அவசியம். சில அடுக்ககங்களில், மூடப்பட்ட கார் நிறுத்தும் இடம் (Covered Car Parking) என்று கெடுத்து, அதற்குத் தனியாகப் பணமும் வாங்கிக்கொள்வார்கள். உங்களுக்கான இடம் என்று உறுதியாக்கப்பட்டு ஆவணத்தில் குறிக்கப்பட்டால் மட்டுமே, எதிர்காலத்தில் சிக்கல்கள் இல்லாமல் நீங்கள் தப்பிக்கலாம். அடுக்ககங்களில் ஏற்படக்கூடிய பிரச்சனைகளில் முக்கியமானதும் முதன்மையானதும் என்னவென்றால் வண்டியை எங்கே விடுவது என்பதுதான். பொதுவாக அடுக்ககங்களைக் கட்டக்கூடிய கட்டடக்காரர்கள் அந்த நிலத்தின் ஆவணங்களை வங்கிகள் அல்லது நிதி நிறுவனங்களில் கொடுத்து கடன் பெற்றிருப்பார்கள். எனவே முன்பு குறிப்பிட்டவாறு பிரிபடாத பாக நிலத்தை வாங்கிப் பதிவு செய்துகொள்வதற்கு முன்னால் அந்தச் சொத்துக்கான அனைத்து மூல ஆவணங்களையும் தாய் ஆவணங்களையும் பார்க்கவேண்டும் என்று வலியுறுத்துங்கள் உங்கள் வேண்டுகோளை ஏற்று உங்களிடமோ உங்கள் வழக்கறிஞரிடமோ அல்லது நீங்கள் கடன் வாங்கி குடியிருப்பு கட்டுவதாக இருந்தால் கடன் வாங்கும் வங்கியின் வழக்கறிஞரிடமோ அனைத்து மூல ஆவணங்களையும் சொத்தின் உரிமையாளரோ கட்டடக்காரரோ பரிசீலனைக்கு காட்டினால் பிரச்னையில்லை. அந்தச் சொத்து சரியான நபரின் உரிமையிலும் உடமையிலும் உள்ளதா என்பதை நீங்கள் உறுதி செய்துகொள்ளலாம். அடுக்ககங்களில் ஒரு குடியிருப்பு வாங்கும்போது நீங்கள் வாங்கக்கூடிய பிரிபடாத நிலத்தின் பகுதிக்கு ஒரு விற்பனை ஆவணம் எழுதி உங்கள் பெயரில் பதிவுசெய்யப்படும். அடுக்ககங்களில் குடியிருப்பைப் புதிதாக நீங்கள் கட்டுகிறபோது, விற்பனை ஆவணம் தவிர கட்டட ஒப்பந்தம் (Builders Agreement) என்கிற ஒன்றை கட்டடக்காரர் உங்களுடன் செய்துகொள்வார். விற்பனை ஆவணம் எந்தளவுக்கு முக்கியமே, அந்த அளவுக்கு இந்த கட்டட ஒப்பந்தமும் மிகமிக முக்கியம். இந்த ஒப்பந்தத்தில்தான் உங்கள் குடியிருப்பு அடுக்ககத்தின் எந்த தளத்தில் உள்ளது உங்கள் குடியிருப்பின் எண் என்ன, பரப்பளவு என்ன அதில் உங்கள் புழக்கத்தில் இருக்கும் பரப்பளவு என்ன, பொது இடம் எவ்வளவு, எத்தனை அறைகள் உள்ளன, ஒவ்வொரு அறையின் பரப்பளவு என்ன, அந்த குடியிருப்பில் எப்படிப்பட்ட தரை அமைக்கப்படுகிறது, மின் இணைப்பு எப்படித் தரப்படுகிறது, மர வேலைகள் எப்படிச் செய்யப்படுகின்றன போன்ற அனைத்து விவரங்களும் இருக்கும். இவை தவிர பொது இடத்தில்(Common Area) உங்களுக்குள்ள பயன்பாட்டு உரிமை உங்கள் வாகனம் நிறுத்துவதற்கான இடம் தொடர்பான செய்தி ஏனைய குடியிருப்பு உரிமையாளர்களுக்கும் உங்களுக்கும் இடையே நிலவவேண்டிய உரிமைகள், கடமைகள் போன்றவை இந்தக் கட்டட ஒப்பந்தத்தில்தான் இருக்கும். எதிர்காலத்தில் அடுக்ககத்தில் உள்ளவர்களுக்குள் ஏதேனும் உரிமைப் பிரச்சனை வந்தால், நீதிமன்றத்தில் கட்டட ஒப்பந்தத்தின் அடிப்படையில்தான் உங்கள் கருத்தை நிலைநாட்ட முடியும். எனவே கட்டட ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடுவதற்கு முன்னரே, அதை நீங்கள் நன்கு படித்துப் பார்த்துக்கொள்வது உங்களுக்கு மிகவும் நல்லது. அடுக்ககங்களில் குடியிருப்பு வாங்குவோர் மிக கண்டிப்பாக கவனிக்கவேண்டிய மற்றுமொரு செய்தி அந்தக் கட்டடத்துக்கு முறையான அனுமதி வாங்கியிருக்கிறார்களா என்பது. எந்தக் கட்டடகாரரும் தான் நினைத்தபடி கட்டடத்தை கட்டிவிடமுடியாது. எந்த நகரத்தில் இப்படிப்பட்ட அடுக்ககங்கள் கட்டப்படுகின்றனவோ எந்த உள்ளாட்சி அமைப்புக்குள் அடங்கியிருக்கிறதோ அந்த உள்ளாட்சியிடமிருந்து கட்டடம் கட்ட கண்டிப்பாக அனுமதி வாங்கியிருக்கவேண்டும். எத்தனை மாடி கட்டப்போகிறார்கள் அதில் உள்ள ஒவ்வொரு குடியிருப்பும் என்ன பரப்பளவு கொண்டதாக இருக்கும் எத்தனை அறைகள் கொண்டதாக இருக்கும் என்பதையெல்லாம் பரிசீலித்து இந்த உள்ளாட்சி அமைப்புகள் எழுத்து மூலமாக அனுமதி அளிக்கும். வரைபடத்துக்கும் அனுமதி வழங்கும். கட்டடம் கட்ட அனுமதி(Construction Permit) என்பது வேறு, திட்ட அனுமதி (Planning Permit) என்பது வேறு, அனுமதிபெற்ற வரைபடம் (Approved Plan of Constructions) என்பது வேறு. இம்மூன்றும் வாங்கப்பட்டிருக்க வேண்டும். சென்னை மாநகரத்தைப் பொறுத்தவரை கட்டடம் கட்டுவதற்கான அனுமதியை மாநகராட்சியிடம் இருந்து பெறவேண்டும். தரை மற்றும் முதல்மாடி கட்டடமாக இருந்தால் கட்டட வரைப்படத்தையும் சென்னை மாநகராட்சியே அனுமதிக்கும்.அதற்க்குமேல் கட்டடத்தை கட்டுபவர்கள் கட்டட அனுமதியை சென்னை மாநகராட்சியிடமும் திட்ட அனுமதியைப் பெருநகர வளர்ச்சிக் குழுமத்திடமும்(CMDA) பெறவேண்டும். அதேபோல ஒவ்வொரு நகரத்திலும், பகுதியிலும் இருக்கக்கூடிய அந்தந்த மாநகராட்சி, நகராட்சி அல்லது ஏனைய உள்ளாட்சி ஒன்றிய அமைப்புகள் அனுமதி தந்தால் தவிர, எந்தக் கட்டடமும் கண்டிப்பாக கட்டப்படகூடாது. நீங்கள் அடுக்குமாடிக் கட்டடத்தில் ஒரு குடியிப்பை வாங்கவிரும்பினால் கட்டட அனுமதியும், திட்ட அனுமதியும் முறையாகப் பெறப்பட்டிருக்கிறதா என்பதை உறுதி செய்யவேண்டியது அவசியம். இல்லாவிட்டால் இந்தக் கட்டடங்கள் அனுமதியின்றிக் கட்டப்பட்டவை(Unauthorized Construction) என்ற அடிப்படையில் இடிக்கக்கூடிய வாய்ப்பிருக்கிறது. அனுமதி வாங்கி இருக்கிறார்கள் என்ற காரணத்தினாலேயே நீங்கள் அப்படியே கட்டட ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடலாம் என்று நினைத்தால் அதுவும் தவறாக முடிந்துவிட வாய்ப்புள்ளது. மொத்தக் கட்டடப் பரப்பளவு 8000 சதுரடி என குறித்திருக்கிறார்கள் என்று வைத்துக்கொள்ளுங்கள். கட்டடக்காரர் ஒரு வேளை10,000சதுரடி பரப்பளவு கட்டிடம் கட்டிவிட்டார் என்றால், அது அனுமதிக்கப்பட்ட கட்டட அளவைவிட 2000 சதுரடி கூடுதலாக கட்டப்பட்ட கட்டடங்கள். இது பிறழ்ச்சி எனப்படும்(Deviation) அதேபோல் இரண்டாவது மாடியின் வலது பக்கம் உள்ள குடியிருப்பை நீங்கள் வாங்குவதாக வைத்துக்கொள்ளுங்கள். அந்த குடியிருப்பின் பரப்பளவு 1000 சதுரடியாக அனுமதி கொடுத்திருக்கிறார்கள் என்று வைத்துக்கொள்ளுங்கள். கட்டடகாரர் அதனை 1200 சதுரடியாகக் கட்டியிருக்கிறார் என்று வைத்துக்கொள்ளுங்கள். நீங்கள் அத்தனை சதுரடிக்கும் பணம் கொடுத்துதான் ஆகவேண்டும். ஆனால் 200 சதுரடி கட்டடட பிறழ்ச்சியாகும். மூன்று மாடிகள் கட்ட அனுமதி வாங்கி, நான்காவது மாடியும் கட்டினால், அதுவும் பிறழ்ச்சிதான்.